제305조 [ 건물의 전세권과 법정지상권 ]
대지와 그 지상건물이 동일소유자에게 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자(건물소유자)에 대하여 법정 지상권을 설정한 것으로 본다.
법정지상권은 전세권설정자에게 설정한 것으로 봅니다.
토지소유자는 법정지상권이 발생한 범위 내에서는 제3자에게 지상권이나 토지전세권을 설정할 수 없습니다.
제366조 [ 법정지상권 ]
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
법정지상권은 강행규정이므로 발생을 배제하는 당사자 간의 특약은 효력이 없습니다.
최선순위 저당권이 설정당시 토지와 건물이 동일인이여야 합니다.
토지에 저당권이 설정될 당시 무허가건물, 미등기건물, 토지소유자에 의하여 건축 중이여도 법정지상권은 성립합니다.
동일인의 소유에 속하는 건물이 있는 토지에만 저당권을 설정한 후 그 건물을 철거하고 신축한 때에도 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 법정지상권은 발생합니다. 하지만, 법정지상권의 범위와 내용은 구건물을 기준으로 합니다.
동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 신축된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물의 소유자가 다르더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다.
나대지에 저당권이 설정된 이후에(=저당권이 설정된 토지 위에) 신축된 건물에 대해서는 발생하지 않습니다.
관습법상 법정지상권(법정사유 이외의 경우)
토지와 건물이 처분당시 동일인 소유에 속해야 합니다.
당사자 사이에 철거약정 등 배제특약이 없어야 합니다.
관습법상 법정지상권은 당사자간의 특약으로 배제할 수 있습니다.
(법정지상권은 배제할 수 없습니다.)
대지상의 건물만을 매수하면서 대지에 관한 임대차계약을 체결하였다면 건물매수로 인하여 취득하게 될 관습법상 법정지상권을 포기하였다고 봅니다.
토지와 건물의 소유자가 토지만을 타인에게 증여하면서 건물을 걸처하기로 약정한 경우 관습법상 법정지상권을 포기하였다고 봅니다.
토지와 건물의 소유자가 토지만을 타인에게 증여하면서 건물을 철거하고 그 지상에 자신의 이름으로 다시 신축하기로 합의한 경우, 관습법상 법정지상권을 포기한 것으로 볼 수 없습니다.
동일인 소유 판단 기준시기
강제경매의 경우, 관습법상 법정지상권이 성립은 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 합니다.
강제경매 이전에 가압류 또는 저당권이 설정되어 있다면 애초 가압류가 효력을 발생하는 때, 저당권설정당시를 기준으로 판단합니다.
일괄매매
원소유자로부터 대지와 건물이 한 사람에게 일괄하여 매도되었으나 대지에 관하여만 그 소유권이전등기가 경료되고 건물의 소유명의가 매도인 명의로 남아있게 되어 형식적으로 대지와 그 소유자명의자를 달리하게 된 경우, 관습법상 법정지상권을 인정할 필요가 없습니다.
미등기 건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지에 관하여서만 소유권이전등기를 넘겨받고 그 건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 잇는 상태에서 그 대지가 경매 되어 소유자가 달라진 경우 법정지상권이 발생할 수 없습니다.
을이 갑으로부터 갑소유의 토지와 건물을 매수하여 토지에 대해서만 소유권이전등기를 받은 후 토지에 을이 설정해 준 저당권이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우, 법정지상권이 발생할 수 없습니다.
법정지상권의 지료
지료에 관하여 당사자 협의가 없으면 당사자 신청에 의하여 법원이 이를 정합니다.
지료를 정한 바가 없다면 지료연체 이유로 소멸청구할 수 없습니다.
법정지상권이 성립되고 지료가 판결에 의하여 정해진 경우 판결확정의 전후 2년분의 지료가 지체되면 소멸을 청구할 수 있습니다.
법정지상권이 발생한 경우
- 법정지상권자는 등기없이 취득합니다. 제3자에게 처분하기 위해서는 지상권설정등기를 해야 합니다.
- 건물소유자는 건물과 법정지상권을 분리하여 어느 하나만 처분할 수 있습니다.
- 법정지상권자는 등기 없이도 토지소유자나 토지소유권을 취득한 선의의 제3자에게 주장할 수 있습니다.
- 법정지상권이 발생한 건물을 양도하는 경우 법정지상권이전합의도 포함된 것으로 봅니다.
- 건물 양수인은 등기해야 주장할 수 있습니다.
- 건물 양수인은 법정지상권자인 건물양도인을 대위하여 토지소유자에게 지상권설정등기를 청구할 수 있습니다.
- 등기를 하지 않더라도 토지소유자는 건물양수인에게 철거를 청구할 수 없습니다.
- 토지소유자는 건물양수인에 대하여 불법행위에 기한 손해배상을 청구할 수 없으나, 차임상당액의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
- 법정지상권이 발생한 건물에 저당권이 설정된 경우 경락인은 경락대금 완납시에 등기 없이도 취득합니다.
공유토지와 관습법상의 법정지상권
토지소유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분의 과반수 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습법상 법정지상권을 인정할 수 없다.
토지공유자 중의 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매한 경우에 건물소유자는 당해 토지에 건물의 소유를 위한 관습법상의 법정지상권을 취득할 수 없다.
공유지상에 공유자의 1인 또는 수인 소유의 건물이 있는 경우 공유지 분할로 그 대지와 지상건물이 소유자가 달리하게 될 때에는 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 그 건물부지 상에 그 건물을 위하여 관습법상의 법정지상권을 취득한다.
법정지상권이 발생하지 않는 경우
구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정 소유가 아닌 토지부분에 건물을 신축한 경우 당초부터 건물과 토지의 소유자가 서로 다른 경우에 해당되어 그에 관하여는 관습법상 지상권이 성립될 여지가 없다.
원래 동일인에게의 소유권의 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 원인이 무효임을 밝혀져 그 등기가 말소됨으로써 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는, 관습법상의 법정지상권이 성립되지 않는다.
명의신탁된 토지 위에 수탁자가 건물을 지어 소유하고 잇다가 그 명의신탁이 해지된 경우 그 후 토지소유 명의가 신탁자 명의로 회복될 당시에 수탁자가 신탁자에 대하여 지상건물의 소유를 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하였다고 주장할 수는 없다.
원래 채권을 담보하기 위하여 나대지상에 가등기가 경료되었고, 그 뒤 대지소유자가 그 지상에 건물을 신축하였는데, 그 후 가등기에 기한 본등기가 경료되어 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 특별한 사정이 없는 한 건물을 위한 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다.
환지로 인하여 건물의 부지에 관하여 소유권을 상실한 건물소윻자가 환지된 토지에 대하여 관습법상 법정지사상권을 취득한다고 할 수 없다.
법정지상권에 대한 판례가 많네요..ㅠㅠ...
2022.08.26 - [민법 민사특별법] - 기출로 보는 법정지상권