지상권

지상권에 대해 알아볼게요.

지상권

지상권은 건물, 기타의 공작물, 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 말합니다.

무상의 지상권도 설정이 가능하기 때문에 지료는 지상권의 성립요소가 아닙니다.

현재 지상물이 없더라도, 기존의 지상물이 멸실하더라도 지상권은 존속합니다.

지상 토지를 점유할 수 있는 권리이므로 물권적청구권, 점유보호청구권을 행사 할 수 있습니다.

지상권, 지역권, 전세권, 임차권은 1필지의 일부에 대해서도 성립합니다.

지상권 지료

1. 무상으로도 가능하기 때문에 약정한 때에만 지급 의무가 있고, 등기해야 제3자에게 대항할 수 있습니다.
2. 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 때에는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다.(편면적 강행규정)
3. 1년 이상의 지료를 지급하지 않은 때에는 지상권이 소멸한다는 약정은 지상권자에게 불리한 약정이므로 무효입니다.
4. 토지소유권의 양도 전후로 지료지급 연체의 효과가 승계되지 않습니다. 그러므로 토지 양수인에게 2년이 되지 않았다면 지상권의 소멸을 청구할 수 없습니다.
5. 당사자는 지료의 증감을 청구 할수 있으며, 당사자가 불응하여 법원이 결정하게 되면, 증감청구한 때로 소급하여 효력이 생깁니다.

채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정한 경우

1. 채권의 담보를 위하여 나대지에 담보가치를 위해 저당권과 함께 지료가 없는 지상권을 설정한 경우 입니다.
2. 제3자가 권원없이 그 토지 위에 건물을 신축하면 나대지의 담보가치로 인해 지상권을 설정했으므로 지상권자는 그 신축중인 건물의 철거를 청구할 수 있습니다.
3. 단, 제3자에 대하여 지상권 자체의 침해를 이유로 손해배상은 청구할 수 없습니다.
4. 채권이 시효로 소멸하거나 변제 등으로 소멸하면 지상권도 소멸합니다.

지상권의 최단존속기간

계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못합니다.

• 견고한 건물이나 수목: 30년
• 견고하지 않은 건물: 15년
• 공작물 : 5년

지상권의 존속기간은 임의적 사항이며, 강행규정이기 때문에 공작물을 소유하기 위하여 10년을 계약해도 됩니다. 3년으로 계약했더라도 강행규정이기 때문에 5년으로 강제됩니다.

기존의 건물을 사용할 목적으로 지상권을 설정했다면 적용되지 않습니다.

최단기간이기때문에 최장에는 규정이 없으므로 영구히 무한도 가능합니다.

계약당시 지상물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 15년으로 합니다.

지상물매수청권

지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 지상물을 수거하여 토지를 원상회복해야 합니다.
지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 지상물의 매수를 청구 한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.
지상권자는 기간만료시 그 지상물이 현존하는 경우에 한하여 갱신청구를 할 수 있습니다.
갱신을 거절한 경우에는 지상물매수청구를 할 수 있습니다.
2년이상 지료 연체를 이유로 지상권소멸청구를 당한 경우에는 지상물매수청구를 할 수 없습니다.

지상권의 처분

지상권자는 토지소유자의 동의 없이

1. 지상권을 양도
2. 지상권에 저당권을 설정
3. 존속기간내에서 그 토지를 임대

할 수 있습니다.
이에 반하는 약정은 지상권자에게 불리한 것이므로 효력이 없습니다.(편면적 강행규정)

지상권자 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만을 양도 할 수 있고
지상물 소유권만을 유보한 채 지상권만을 양도 할 수 있습니다.
그러나, 지상물을 양도하는 경우 다른 특약이 없는 한 지상물양도합의 속에는 지상권이전합의도 포함된 것으로 봅니다.  건물에 대한 이전등기 외에 지상권에 대한 이전등기도 해야 합니다.

구분지상권

구분지상권은 타인 토지의 지상 또는 지하의 공간을 상하의 범위로 정하여 그 이용가치를 직접 지배하는 물권으로써 입체적 이용을 가능케 합니다.
토지의 상하의 범위를 정하여 등기해야 합니다.
수목의 소유를 목저으로는 설정이 불가능합니다.

분묘기지권

타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 지상권에 유사한 관습법상의 물권인 분묘기지권을 시효로 취득합니다.

장사법의 시행일인 2001. 01. 13. 이전에 설치된 분묘에 대해서는 분묘기지권을 시효로 취득한다는 관습법이 현재까지 유지되고 있습니다.

평장이나 암장 또는 시신이 안장되지 않은 봉분으로는 분묘기지권을 취득할 수 없습니다.

분묘기지권 시효취득 후 토지소유자가 지료를 청구하면 그 청구한 날부터 지료를 지급해야 합니다.

자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않음으로서 분묘기지권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권자는 분묘기지권이 성립한 때부터 지료를 지급할 의무가 있습니다.

분묘기지권은 등기를 필요하지 않으며, 분묘으 기지 자체뿐만 아니라 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역까지 미칩니다.

분묘기지권의 존속기간에 관하여 당사자 사이 약정이 없는 경우에는 그 분묘가 존속하고 있는 동안 존속합니다.

기존의 분묘 이외에 새로운 분묘를 설치하거나 쌍분형태로 분묘를 설치한 것은 허용되지 않으며, 단분형태로도 인정되지 않으며, 분묘를 다른 곳으로 이장하면 분묘권은 소멸합니다.

분묘기지권자가 분묘기지권을 포기하는 의사를 표시한 경우에는 점유의 포기가 없더라도(분묘를 이장하지 않더라도) 분묘기지권은 소멸합니다.