[물권법] 근저당권

의의 및 특징

1. 계속적 거래관계로부터 발생하는 불특정다수의 채권을 최고액의 한도 내에서 담보하기 위한 저당권을 근저당이라 한다.
2. 피담보채권이 확정될 때까지 부종성이 적용되지 않는다. 
   피담보채권이 확정되기 전에는 채권이 일시 소멸하더라도 근저당권은 소멸하지 않는다.
3. 피담보채권이 확정되기 전에는 채권의 일부가 양도되더라도 근저당권이 양수인에게 이전되지 않는다.
4. 근저당권을 실행하기 위해서는 피담보채권이 확정되어야 하고, 확정된 후에는 일반 저당권으로 전환되어 이때부터는 부종성도 있고 일반저당권과 동일한 것이 된다.

 

근저당권설정등기

1. 근저당이라는 취지와 채권채고액을 반드시 등기하여야한다.
2. 존속기간이나 결산기는 임의적 사항이므로 등기하지 않아도 무방하다. 그러나 일단 등기된 후에는 그 이후에 생긴 채권을 피담보채권에 포함시키지 못한다.

 

피담보채권의 범위

1. 원본, 이자, 위약금, 지연배상금이 전부 포함 + 채권최고액의 범위 지연이자도 1년분에 핝하지 않고 무제한 담보 된다.
2. 근저당권 실행비용은 채권최고액과는 상관없이 최우선으로 변제되는 것이므로, 근저당권 실행비용은 채권최고액에 포함되지 않는다.   

 

피담보채권의 확정시기

1. 피담보채권은 설정계약에서 정한 결산기의 도래, 근저당권 존속기간의 만료, 기본계약의 해지 등으로 확정되면 확정된 후에는 일반저당권으로 전환된다.
2. 결산기를 정한 경우에도 채권이 전부 소멸하고 채무자가 거래를 계속할 의사가 전혀 없는 경우에는 결산기 전이라도 해지하고 근저당권설정등기의 말소를 청구 할 수 있다.
3. 근저당권자가 스스로 경매신청을 한 경우에는 경매신청시에 피담보채권액이 확정되고, 후순위권리자에 의하여 경매가 신청된 경우에 선순위근저당권은 경락대금완남시에 피담보채권액이 확정된다.

 

 

피담보채권의 확정의 효과

1. 근저당권자가 스스로 경매신청을 한 경우에는 경매신청시에 확정되므로 경매개시후 경매신청이 취하되었다 하더라도 채무확정의 효과는 번복되지 않는다.
2. 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청한 후에 새로운 거래관계에서 발생한 원본채권은 그 근저당권에 의해 담보되지 않는다.
3. 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 확정 후에 발생하는 이자나 지연손해금채권은 채권최고액의 범위내에서 근저당권에 의하여 담보된다.

 

확정된 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우

1. 채권최고액이란 우선변제를 받을 수 있는 한도액을 의미하고, 책임의 한도액을 의미하는 것은 아니다.
2. 채무자는 확정된 채권액 전액을 변제해야 근저당권의 말소를 청구 할 수 있고, 제3취득자와 물상보증인은 최고액만을 변제하고 근저당권의 말소를 청구할 수 있다. 

 

근저당권설정 후 당사자가 변경된 경우

1. 피담보채무가 확정되기 이전 채무의 범위나 채무자가 변경된 경우에는 당연히 변경 후의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권만이 당해 근저당권에 의하여 담보되고, 변경 전의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권은 그 근저당권에 의하여 담보되는 채무의 범위에서 제외된다.
2. 근저당권 설정 후 부동산소유권이 이전된 경우, 현재의 소유자 뿐아니라 근저당권설정자인 종전의 소유자도 근저당권설정등기의 말소를 청구 할 수 있다.