[건축법] 지역·지구 또는 구역의 건축물

하나의 대지가 2이상의 지역·지구·구역에 걸치는 경우

대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이법의 규정을 적용합니다.

 

건축물이 방화지구에 걸치는 경우

[원칙] 하나의 건축물인 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 이 법의 규정을 적용합니다.

[예외] 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖에 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니합니다.

 

대지가 녹지지역 등에 걸치는 경우

대지가 녹지지역과 그 밖에 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역·지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 이 법의 규정을 적용합니다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 방화지구의 규정에 따릅니다.

 

 

면적

대지면적

대지면적이란 대지의 수평투영면적으로 합니다.

 

건축면적

건축물의 외벽의 중심선으로 둘러 싸인 부분의 수평투영면적으로 합니다.

 

바닥면적

건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 합니다.

예외: 바닥면적에 포함되는 경우

1. 벽 기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
2. 건축물이 노대 등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

 

예외: 바닥면적에 제외되는 경우

1. 필로티
2. 승강기탑, 계단탑, 다락
3. 공동주택 지상층에 설치한 시설
4. 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.
5. 기존 다중이용업소의 옥외피난계단
6. 건축물을 리모델링하는 경우 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분
7. 영유아어린이집의 비상구에 연결하는 대피용 미끄럼대 또는 비상계단
8. 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로
9. 소독설비를 갖추기 위하여 가축사육시설에 설치하는 시설
10. 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분
11. 영유어보육법 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단
12. 지하주차장의 경사로

 

연면적

지하층을 포함하여 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다.

※ 용적률의 산정에 대하여는 해당 면적을 제외합니다.

1. 지하층의 면적
2. 지상층의 주차용으로 쓰는 면적
3. 초고층 건축물과 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
4. 11층 이상인 건축물로서 11층 이상인 층의 바닥면적의 합계가 1만㎡ 이상인 건축물 지붕을 경사지붕으로 하는 경우에는 경사지붕아래에 설치하는 대피공간

 

높이 층수

건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율

 

용적률

대지면적에 대한 연면적의 비율

 

건축물의 높이

1. 원칙: 건축물의 높이는 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이로 합니다.
2. 필로티 부분: 건축물의 1층 전체에 필로티가 설치되어 있는 경우에는 필로티의 층고를 제외한 높이로 합니다.
3. 옥상에 설치된 승강기탑, 옥탑 등의 높이 산정기준: 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(공동주택중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 6분이 1)이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12m을 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입합니다.
4. 높이산정에서 제외되는 부분: 지붕마루장식, 굴뚝, 방화벽의 옥상돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과 난간벽은 그 건축물의 높이에 산입하지 아니합니다.

 

층수

층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 높이 4m마다 하나의 층으로 봅니다.

건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 봅니다.

[층수에서 제외]

1. 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(공동주택중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 6분이 1)이하인 것은 층수에 산입하지 않습니다.
2. 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 않습니다.
3. 아파트나 연립주택은 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 상요하는 경우에는 제외합니다.
4. 다가구주택이나 다세대주택은 층수를 산정함에 있어서 1층 바다면적의 전부 또는 일부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용한고 나머지 부분을 주택외의 용도로 사용하는 경우에는 해당층을 주택의 층수에서 제외합니다.

 

높이제한

가로구역

허가권자는 가로구역별 건축물의 높이를 지정하려면 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다.

허가권자는 같은 가로구역에서 건축물의 높이를 다르게 정할 수 있습니다.

특별시장이나 광역시장은 가로구역별 건축물의 높이를 시의 조례로 정할 수 있습니다.

 

일조등의 확보

[전용주거지역·일반주거지역 정북방향]

1. 높이 9미터 이하: 인접대지경계선으로부터 1.5m 이상
2. 높이 9미터 초과: 인접대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분의 높이의 2분의 1 이상

 

[공동주택]  채광등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 합니다.

1. 하나의 대지에 두 동 이상을 건축하는 경우
2. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우
3. 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외합니다.

[소형 건축물에 대한 예외]
2층 이하로서 높이가 8m이하인 건축물에는 건축물이 높이 제한을 적용하지 아니할 수 있습니다.

 

 

 

 

대지의 분할 제한

주거지역	60㎡ 미만
상업지역	150㎡ 미만
공업지역	150㎡ 미만
녹지지역	200㎡ 미만
그 밖의 지역	60㎡  미만

도시지역에서 건축물이 잇는 대지는 건폐율·용적률 기준에 못 미치게 분할할 수 없습니다.