[부동산 시장론] 주거분리와 여과작용

시험에 자주 출제되는 part입니다.

주거분리

주거분리란 주거지역이 소득 계층별(고소득층과 저소득층 별)로 서로 분리되는 현상을 말합니다.

원인은 외부효과 입니다.

정(+)의 외부효과는 받으려고 하고

부(-)의 외부효과는 피하려고 하는 동기에 이해 주거 지역은 소득 계층별로 분리됩니다.

 

정의 외부효과: 좋은 외부효과

부의 외부효과: 좋지 않은 외부효과

주택여과

주택여과란 

서로 다른 소득계층 간에 주택이 순환되는 현상 입니다.

하향여과는 저소득층이 노후화된 고소득층 주택을 사용하기 위해 저소득층이 고소득층 주거지역으로 이동(이사)하는 것을 말합니다.

저소득층의 저가주택(가격이 낮은 주택)에 대한 수요가 증가한 경우 입니다.

상향여과는 고소득층이 재개발된 저소득층 주택을 사용하기 위해 고소득층이 저소득층 주거지역으로 이동(이사)하는 것을 말합니다.

저소득층 주거지역의 주택이 수선, 재개발 된 경우 입니다.

 

저는 공시법에서도 나오는 "고상저하"로 외우고 있어요.

고소득층이 저소득층 재개발으로 이동: 상향여과

저소득층이 고소득층 노후주택으로 이동: 하향여과

 

 

기출 제30회

주택여과과정과 주거분리에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.

② 상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다.

③ 공가의 발생은 주거지 이동과는 관계가 없다.

④ 주거분리는 소득과 무관하게 주거지역이 지리적으로 나뉘는 현상이다.

⑤ 저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층에서 사용되는 것을 하향여과라 한다.

 

정답: ① 주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.

 

 

침입과 천이

고소득층 주거지역의 주택이 쇠락하였을 경우, 만약 주택개량비용이 개량 후 주택가치의 상승분보다 크다면 소유자는 주택을 개량하지 않습니다.

주택을 개량하지 않아 가치가 점점 하락하게 되면 그 주택은 하향여과 되게되고 저소득층 가구가 들어오게 됩니다. 이 과정을 침입이라고 합니다.

이처럼 어떤 지역의 토지이용이 이질적인 요소의 침입으로 인해 다른 종류의 토지이용으로 변화되는 과정을 천이 또는 계승이라고 합니다.