계속적 거래관계로부터 발생하는 불특저다수의 채권을 최고액의 한도내에서 담보하기 위한 저당권을 근저당권이라고 합니다.
- 피담보채권이 확정될 때까지 부종성이 적용되지 않습니다. 피담보채권이 확정되기 전에는 채권이 일시 소멸하더라도 근저당권은 소멸하지 않습니다.
- 근저당이라는 취지와 채권최고액은 반드시 등기해야 합니다.
- 채권최고액에는 범위 내에서 전부포함됩니다.(원금, 이자, 위약금, 지연배상) 단, 근저당권 실행비용은 포함되지 않습니다. 채권최고액과 상관없이 최우선 변제됩니다.
피담보채권의 확정시기
- 설정계약에서 정한 결산기의 도래, 근저당권 존속기간의 만료, 기본 계약의 해지 등으로 확정되며 확정된 후에는 일반저당권으로 전환됩니다.
- 결산기를 정한 경우에도 채권이 전부 소멸하고 거래를 계속할 의사가 없는 경우에는 결산기 전이라도 해지하고 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있습니다.
- 근저당권자가 스스로 경매신청한 경우: 경매신청시에 피담보채권액이 확정됩니다.
- 후순위권리자에 의해 경매가 신청된 경우: 선순위근저당권은 경락대금 완납시 피담보채권액이 확정 됩니다.
피담보채권의 확정 효과
- 근저당권자가 스스로 경매신청한 경우에는 경매신청시 확정되므로 취하되더라도 채무확정의 효과는 번복되지 않습니다.
- 근정당권자가 피담보채권의 불이행을 이유로 경매신청한 후에 새로운 거래에서 발생한 원본채권은 그 근저당권에 의해 담보되지 않습니다.
- 하지만, 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 확정 후에도 발생하는 이자나 지연손해채권은 채권최고액의 범위내에서 근저당권에 의하여 담보됩니다.
확정된 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우
- 채권최고액이란 우선변제를 받을 수 있는 한도액을 위미합니다. 책임의 한도액X
- 채무자는 확정된 채권 전액을 변제해야 하고, 제3취득자와 물상보증인은 최고액만을 변제하고 근저당권의 말소를 청구할 수 있습니다.
근저당권설정 후 당사자 변경
- 피담보채무가 확정되기 이전 채무의 범위나 채무자가 변경된 경우에는 당연히 변경후의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권만이 당해 근저당권에 의하여 담보되고, 변경 전의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권은 그 근저당권에 의하여 담보되는 범위에서 제외됩니다.
- 만약 근저당권에 대한 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우라면 변경 전의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권은 범위에 포함됩니다.
- 근저당권 설정 후 부동산소유권이 이전된 경우, 현재의 소유자뿐 아니라 근저당권 설정자인 종전의 소유자도 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있습니다.
채무자는 확정된 채권 전액을 변제해야 하고,
제3취득자와 물상보증인은 최고액만을 변제하고 근저당권의 말소를 청구할 수 있다.
근저당권자가 경매신청시는 경매신청시
후순위권리자 경매 신청시는 경락대금 완납시 피담보채권액이 확정된다.