민법상 불능

원시적 불능 = 계약체결상 과실책임

원시적 불능이란 건물에대한 매매계약을 체결할 당시에 건물이 이미 소실 된 상태이거나 토지가 이미 수용된 상태인 경우로 계약은 무효이다.

이행하여야 할 자가 그 이행의 불능을 알앗거나 알 수 있었어야 한다. (악의, 과실)
상대방은 선의이고 무과실이어야 한다.

신뢰이익(계약체결상 과실책임)을 배상하여야 한다. 계약이 유효함으로 인하여 생길 이익액(이행이익)의 한도에서 배상한다.

계약교섭 자체가 당사자의 일방에 의해 부당하게 파기된 경우에는 계약체결상의 과실책임은 발생하지 않고, 불법행위책임이 발생한다.

부동산매매에 있어서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우(수량부족) 그 미달부분이 원시적불능임을 이유로 계약체결상의 과실책임을 물을 수 없고, 수량을 채워주면 된다.

후발적 불능

채무자의 귀책 = 이행불능

1. 채무자의 귀책사유로 인하여 후발적 불능인 경우 채권자에게 해제권과 손해배상청구권(이행이익배상)이 발생한다.
2. 매매계약 후에 매매목적물에 대하여 가압류, 압류, 가처분, 가등기가 경료된 경우에도 소유권이전은 가능하므로 계약위반을 이유로 계약을 해제할 수는 없다.
3. 토지매매계약체결 후 그 토지가 수용되어 소유권이전이 불가능하게 된 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 없다.
4. 이행불능의 경우 채권자는 최고할 필요도 없으며, 이행기를 기다릴 필요도 없고, 자기 채무를 제공할 필요 없이 해제할 수 있다.

위험부담

쌍방의 책임 없는 사유

1. 건물이 천재지변이나 제3자에 의해 멸실, 소실된 경우, 토지매매계약 후 토지가 수용된 경우
2. 양 당사자 모두 의무를 면하므로 매도인은 이미 지급받은 계약금등은 매수인에게 반환해야 한다.
3. 채무자인 매도인의 불능으로 원인으로 매매목적물을 갈음하여 대상물을 취득한 경우, 채권자인 매수인은 자신의 반대급부를 이행하면서 대상물의 이전을 청구할 수 있다. ( 토지가 수용되어 채무자인 매도인이 수용보상청구권을 취득한 경우 반대급부를 이행하면서  수용보상금청구권의 양도를 청구할 수 있다. 매수인이 대상청구권을 행사하면 매도인의 수용보상금청구권이 자체가 매수인에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.)

채권자의 귀책사유

1. 채권자의 귀책사유로 이행이 불가능하게 되거나 채권자의 수령지체중 쌍방의 귀책사유 없이 이행이 불가능하게 된 경우
2. 채무자는 자기의 채무는 면하면서 채권자에게 이행을 청구할 수 있다. 자기의 채무를 면함으로써 이익을 얻은 때(양도소득세 등)에는 채무자는 채권자에게 상환하여야 한다.