민법 제186조 [부동산물권변동의 효력] 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
부동산등기의 의의
등기란 등기관이 부동산의 표시변경이나 부동산물권의 변동이 있는 경우에 등기부에 전산정보처리조직을 이용하여 기록하는 것 또는 기록 그 자체를 말합니다.
부동산거래의 안전과 신속을 위한 제도입니다.
관할등기소: 목적부동산의 소재지를 관할하는 등기소
등기관: 등기소에 근무하는 법원서기관·등기사무관·등기주사 또는 등기주사보 중에서 지방법원장 또는 지원장이 지정하는 자
등기부: 전산정보처리조직에 이하여 입력·처리된 등기정보자료를 편성한 것
등기부 부본: 보조기억장치에 기록된 복제본
등기기록: 1필지의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기자료
우리나라 등기제도의 특색
등기부의 조직
원칙: 1부동산 1등기기록주의 = 물권편성주의
예외: 집합(구분) 건물의 등기부 = 1동 건물이 표제부와 개개의 구분건물의 등기기록을 전부 합하여 1등기기록으로 한다.
등기의 절차: 신청주의 원칙
등기관의 형식적 심사권:
등기소에 제공된 자료를 통해 절차적 적법성을 심사하며, 현장조사권은 없다. 등기는 신속하나 진정성확보에 문제가 있다.
등기와 물권변동: 성립요건주의(형식주의 = 독법주의)
| 성립요건주의 | 법률행위에 의한 부동산 물권변동은 등기하여야 효력이 발생한다. |
| 처분요건 | 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다. |
| 대항요건 | 부동산의 임차권, 환매권, 신탁과 ~특약, ~약정, ~기간, 지상권의 지료 등은 등기하면 대항력이 생긴다. |
등기의 공신력
| 장점 | 단점 | |
| 공신력 부정 | 진정한 권리자 보호 | 거래의 안전 저해 |
| 공신력 인정 | 거래의 안전 보호 | 진정한 권리자 희생 |
등기관의 불법행위: 국가배상책임주의
등기관에 대한 국가의 구상권은 등기관의 고의·중과실이 있을 경우만 행사할 수 있다.